¿Conviene comprar un departamento para arrendarlo? Lo que rinde hoy, comuna por comuna

Sí, en algunos casos conviene, y el número que lo dice es más chico de lo que suele prometerse. Esta es la respuesta corta; abajo está de dónde sale y, sobre todo, qué no incluye, que es la parte que decide si te sirve.

Lo que rinde hoy

Cada fila es un tramo de dormitorios dentro de una comuna, no una comuna entera. La cifra es la rentabilidad bruta anual: el arriendo típico por metro cuadrado de ese tramo, multiplicado por doce, dividido por el precio de venta típico por metro cuadrado del mismo tramo.

Datos al 14 de septiembre de 2026.

Qué deja fuera este número, y por qué importa

La rentabilidad bruta ignora casi todo lo que te va a cobrar el departamento. No descuenta los meses en que está vacío entre un arrendatario y otro, ni los gastos comunes, ni las contribuciones, ni la administración si no lo administras tú, ni el costo del crédito si lo compras con uno. Tampoco cuenta la plusvalía, que puede ser la mitad del negocio y que este número no ve.

Dicho de otra forma: es uno de los factores, no el resultado. Un 7% bruto con tres meses vacíos al año y gastos comunes altos rinde menos que un 5% bruto arrendado todo el año en un edificio barato de mantener. Sirve para comparar entre sí las opciones de esta tabla, que están todas medidas igual, y no para decidir solo con él.

Dónde comprar es media pregunta

Lo que muestran los números no es lo que uno esperaría. El mejor rendimiento medible es Ñuñoa 1D, con 7,2%, y las comunas más caras quedan al final de la tabla: Las Condes 3D rinde 4,4%. Pagar más por metro no te devuelve más arriendo por metro; suele devolverte menos.

Y la otra mitad de la pregunta está dentro de cada comuna. En Las Condes, un 2D rinde 5,7% y un 3D rinde 4,4%: 1,3 puntos de diferencia sin moverse de comuna. Elegir bien el tamaño puede pesar más que elegir bien el barrio, y es una decisión que casi nadie toma mirando este número.

Por qué pasa: el arriendo por metro cuadrado cae cuando el departamento crece, y el precio de venta por metro cuadrado casi no se mueve. Un departamento grande cuesta proporcionalmente lo mismo y se arrienda proporcionalmente por menos.

De dónde salen los números

De las publicaciones que vemos en Portal Inmobiliario y registramos todos los días. Para que un tramo aparezca en la tabla necesita, en esa comuna y ese tamaño, al menos 15 publicaciones de arriendo y 15 de venta, y que los precios de venta de ese tramo no estén muy repartidos: si dentro del mismo tramo el metro cuadrado vale cosas muy distintas, un cociente de medianas no describe ninguna propiedad real.

Nunca se calcula con la mediana de la comuna entera. Mezclar un studio con un 4D compara cosas distintas, y ese es exactamente el error que hace que estos números se publiquen mal en todas partes.

Un tramo que deja de cumplir esas condiciones desaparece de la tabla hasta que vuelva a cumplirlas. Por eso la tabla de arriba puede tener más filas o menos que la última vez que la miraste.