Ñuñoa o Macul: cuánto cambia el arriendo entre las dos

Ñuñoa y Macul se tocan. Puedes cruzar de una a la otra caminando, y en el arriendo se comportan como si estuvieran en ciudades distintas.

Estos son los números. Salen de 158 publicaciones de departamentos en arriendo en Ñuñoa y 46 en Macul, registradas hasta el 31 de agosto de 2026, después de descartar las que tienen datos evidentemente malos.

Este artículo cambió. La primera versión, del 20 de agosto, se apoyaba en 43 publicaciones de Ñuñoa. Ahora son 158, y con la muestra más grande la conclusión principal se cayó. Más abajo está qué se cayó exactamente y por qué. Lo dejamos escrito en vez de reemplazarlo en silencio, porque la muestra con la que medimos es parte del dato.

Cuánto cuesta cada una

Usamos la mediana y no el promedio. En cualquier catálogo de propiedades hay publicaciones con errores de tipeo, y basta una para que un promedio se dispare. La mediana casi no se mueve.

Fíjate en que 45% y 22% no son el mismo número. El arriendo típico de Ñuñoa es un 45% más alto, pero por metro cuadrado la diferencia es la mitad de eso. El resto no es la comuna: es que el departamento típico de Ñuñoa tiene 6,5 metros más que el de Macul.

El tramo donde la comparación se ve limpia

Comparar el departamento típico de dos comunas siempre arrastra ese problema, así que hay que bajar a tramos donde los departamentos se parezcan. Hoy ese tramo es el de 1 dormitorio:

En 1 dormitorio los departamentos son casi del mismo tamaño, 40 metros contra 38, o sea un 5% de diferencia. Y el precio se separa un 38%. Ahí la comuna se ve casi sola, sin el ruido del tamaño.

En 2 dormitorios la diferencia de precio es mayor, 50%, pero también lo es la de tamaño: los de Ñuñoa tienen 65 metros y los de Macul 55. Parte de ese 50% son metros, no barrio.

El 3 dormitorios lo dejamos fuera. En Macul hay 4 publicaciones, muy por debajo de las 15 que nos exigimos para publicar una cifra. Con 4 casos, cualquier número diría más sobre el azar que sobre Macul.

Cuánto es en plata

Los $150.130 de diferencia en 1 dormitorio, que es el tramo comparable:

• $1.801.554 al año.
• $3.603.108 en un contrato de dos años, por un departamento dos metros más chico cruzando la calle.

Qué cambió desde la primera versión, y por qué

La versión del 20 de agosto decía que los 2 dormitorios medían exactamente lo mismo en las dos comunas, 54 metros, y sacaba de ahí que el 53% de diferencia era pura comuna. Eso ya no se sostiene. Con 158 publicaciones de Ñuñoa en vez de 43, los 2 dormitorios de Ñuñoa miden 65 metros y los de Macul 55.

También se dio vuelta la otra observación de esa versión: decíamos que en Macul el departamento típico era más grande que en Ñuñoa. Con la muestra completa es al revés.

Lo que no cambió es el número que importa. El precio por metro cuadrado se movió casi nada en once días:

Esa es justamente la razón de mirar el precio por metro y no el arriendo típico. El arriendo típico de Ñuñoa saltó de $590.000 a $660.000 en once días, no porque el mercado subiera un 12% en once días, sino porque entraron publicaciones más grandes y movieron la mediana. El precio por metro cuadrado casi no se enteró. Es la misma conclusión a la que llegamos midiendo las seis comunas juntas.

Qué hacer con esto

1. Si estás mirando Ñuñoa por presupuesto, mira Macul antes de firmar. Son vecinas, y en 1 dormitorio el metraje casi idéntico sale un 28% menos.

2. Compara por metro cuadrado, no por precio. Un departamento de Ñuñoa y uno de Macul casi nunca son el mismo departamento, así que el precio suelto te dice poco. Dividir por los metros te dice si estás pagando barrio o estás pagando espacio.

3. Si te quedas en Ñuñoa, que sea por una razón que no sea el precio. La cercanía a tu trabajo, el barrio, el colegio. En 1 dormitorio estás pagando un 38% más por dos metros menos.

Qué no cubre esta comparación

Solo medimos precio y metros. Piso, orientación, año del edificio, gastos comunes, estacionamiento, bodega, cuánto demoras al metro: nada de eso entra, y cualquiera de esas cosas puede justificar perfectamente los $150.130. Lo que este artículo hace es ponerle número a la decisión, no tomarla.

Y los gastos comunes no van incluidos en ninguna cifra de acá, porque las publicaciones casi nunca los declaran. Entre un edificio con piscina y conserjería 24 horas y uno sin nada pueden ser $100.000 al mes de diferencia, que sobre estos montos cambian la comparación entera.

Revisa lo que hay ahora en cada una

Puedes ver las publicaciones que hemos registrado en Ñuñoa y en Macul, con su precio, superficie y enlace directo a la publicación original. Y si te estás quedando en Ñuñoa, el detalle completo de la comuna, con el rango de precio por tamaño, está en cuánto cuesta arrendar en Ñuñoa.

Y algo que vale para las dos: las publicaciones bien puestas de precio desaparecen primero. Un 1 dormitorio de 40 metros a $390.000 en Macul no está disponible una semana. Cuando alguien lo ve revisando el portal una vez al día, ya hay gente antes en la fila. La comuna la eliges una vez; enterarte antes es lo que decide todos los días.